Todos los autopromotores, antes de empezar la construcción de su casa, quieren un precio de referencia para saber si podrán asumir el coste de construcción de la casa. Durante este año, se nos informa que el precio de construcción es de unos 1.300 euros m2, pero hay que tener en cuenta que en una casa el precio va a ser superior debido a una serie de gastos que tendremos que asumir.
En este articulo contaremos al detalle el precio total de hacerse una casa con todos los gastos incluidos.
Precio m2 construcción Barcelona
Según Autopromotor.info, el precio metro cuadrado de construcción de una casa en Barcelona, puede ir de los 1.325 €/m2 hasta los 1.718 €/m2 a este precio se le tiene que añadir los gastos autopromotor, vallado exterior e IVA.
Estos precios son muy buena referencia pero dependiendo de la tipología de casas, el precio puede variar significativamente.
Torres o casas entre medianeras
A diferencia de las torres o casas aisladas, las casas entre medianeras tendrán un precio de construcción mas bajo, esto es debido a que nos ahorramos aislar las paredes laterales y el vallado de jardín.
Casas de 1 planta y 2 plantas
Muchos creemos que una casa de una planta será más económica que una de 2 plantas, esto no es cierto, las casas de dos plantas pueden llegar a tener un precio de construcción mas barato. Esto es debido a que las casas de 2 plantas tienen menos metros cuadrados de cimentación y cubierta.
Poniendo un ejemplo, no es lo mismo hacer una casa planta baja de 100 m2 que una casa de 2 plantas de 50 m2, la de dos plantas tendrá menos metros de cimentación y cubierta que la de 100 m2.
Precio desglosado
En Autopromotor.info, veremos el precio desglosado de lo que cuesta construir varios tipos y modelos de casas, nos dan un precio total des de precio del arquitecto, aparejador, licencias, ejecución de obra, declaración de obra nueva y mucho más.
Dependiendo de la superficie de la casa el precio metro cuadrado será mayor o menor, para tener una buena referencia, a continuación, mostraremos precios de diferentes casas construidas en terrenos similares.
Al estar construidas en parcelas similares, el precio del vallado será similar en todas las casas, repercutiendo mas o menos en los metros construidos de dicha vivienda.
En casas mas grandes, el precio por m2 será menor que en casas más pequeñas.
Como se nos informa, el IVA autopromotor es del 21% sobre materiales, técnicos y transporte, pero se nos aplica un IVA reducido a los industriales que nos facturen mano de obra con o sin material. En los siguientes precios hemos aplicado el IVA correspondiente a cada capitulo obteniendo el total a pagar
Precio de construcción casa 150 m2
Como vemos en la tabla, una casa de 150 m2 de dos plantas nos cuesta 218.878 euros, hemos tenido unos gastos autopromotor de 53.837 euros y el vallado exterior nos ha costado 31.583.
Haciendo los cálculos por m2 el precio de construcción es de 1.325 €/m2 sin IVA, los gastos autopromotor han sido de 314 €/m2 sin IVA y el vallado exterior nos ha repercutido a razón de 210 €/m2 sin IVA
Precio de construcción de una casa planta baja de 100 m2
Si comparamos el precio de esta casa planta baja de 100 m2 con la anterior de 150 m2 veremos que el precio m2 de construcción es mucho mas elevado, esto es debido a que los gastos generales y de vallado repercuten en menos metros de superficie construida.
A parte dicha casa tiene los mismos m2 de cimentación y cubierta que la casa anterior.
El precio de construcción de una casa de 100 m2 es de 171.823 euros, los gastos autopromotor nos han costado 35.774 euros y el vallado de la parcela nos ha salido por 32.410 euros.
Repercutiendo los precios anteriores por los m2 de vivienda nos salen los siguiente números.
Precio de construcción casa 70 m2
Como mas reducimos el tamaño de la casa, más nos cuesta el precio m2 de construcción, en este caso una casa de 70 m2 construida en la provincia de Barcelona nos ha costado 133.997 euros sin IVA, de gastos autopromotor hemos pagado 30.539 euros sin IVA, vallados exteriores y jardines 32.410 euros sin IVA
Repercutiendo todos los precios anteriores a los 70 m2 construidos nos salen los siguientes números
Gastos de construir una casa
Como hemos visto a lo largo de este artículo, tenemos un precio de construcción y luego siempre le aplicamos los gastos autopromotor. Este es el gran fallo que cometen muchos autopromotores, preguntan el precio por metro cuadrado, pero nadie les informa de los gastos derivados de la obra.
En el precio de construcción, incluimos toda la ejecución de la obra, ósea todo lo que pagara al constructor y a industriales (electricista, fontanero, ventanas, carpintero)
Pero los gastos que nadie le informara y que debe tener en cuenta son los siguientes:
- Precio del proyecto ejecutivo
- Precio aparejador
- Precio licencia de obras
- Precio estudio geotécnico
- Precio ensayos de hormigón
- Consumo eléctrico durante la construcción
- Consumo de agua
- Vertedero
- Alquiler de WC y medidas de seguridad
- Vallado provisional de obra
- Seguros de riesgo autopromotor
- Seguro decenal y OCT
- Declaración obra nueva
- Costes visados y cedulas
- Entradas de gas, agua, electricidad
- Moratorias y gestorías
- Gastos hipoteca autopromotor
¿Varía el precio dependiendo de la constructora contratada?
Todas las constructoras de Cataluña van a unos precios similares, lo que hace variar el precio es el tipo de contratación y lo que nos queremos implicar en la obra, para mas detalle pueden visitar el articulo de constructora Barcelona donde verán 3 tipos de contratación y lo que implica
Para hacer un breve resumen, tenemos 3 tipos de contratación:
- Contratación llave en mano – Es cuando la empresa nos cierra precio m2 y mediciones. En este tipo de contratación, puede salir mas caro pero la empresa constructora asume todos los sobrecostes de ejecución de obra.
- Contratación por partidas – Es cuando la empresa constructora nos cierra precio m2 pero se factura lo que realmente se ha construido. En el precio total del presupuesto aplicaran su precio a las mediciones del arquitecto, en caso de haber algún error de mediciones en el proyecto ejecutivo, pagaremos sobrecostes.
- Contratación a horas – Es cuando nos facturan las horas y materiales usados. El precio total de la obra dependerá de la profesionalidad de los empleados y del material que desaprovechen. Es aconsejable conocer bien a la empresa antes de contratarlos a horas.
Variaciones de precios según la zona
En toda Cataluña tenemos el mismo precio de coste de los materiales, el precio de coste por hora de un albañil y peón son iguales en toda España y todas las casas tienen que respetar el CTE.
Con esto queremos decir que el precio de construcción de una casa será el mismo en Barcelona, La Vall Darán, Puigcerdà, Salou, Girona, Tarragona o Lérida.
Variaciones de precios según las calidades
Los precios mostrados en este articulo son precios básicos, como es lógico, si aumentamos las calidades de la vivienda y repercutimos dichos costes por m2, el precio será mayor a los mostrados anteriormente.
Variaciones de precios según tipologías de terrenos
Como veremos a continuación, el precio de construcción nos puede variar dependiendo del terreno. Los motivos principales son los siguientes:
1. Terrenos desnivelados
En un terreno muy desnivelado, nos veremos obligados a hacer muchos muros de hormigón armado y excavaciones. Hay parcelas que tendremos que hacer un parking semi soterrado para nivelar la parcela, esto nos puede llevar un sobrecoste de más de 100.000 euros.
Para contarlo al detalle, recomendamos ver el siguiente video.
2. Terrenos con mal geotécnico
Otro motivo por el que podemos tener sobrecostes en la construcción de una casa es el geotécnico, dependiendo del resultado, tendremos que hacer una cimentación u otra. El geotécnico es un estudio del subsuelo donde nos especifica donde tenemos que apoyar la casa. Para que se entienda bien especificaremos los siguientes puntos:
- Cimentación con zapatos y riostras: Es cuando la zona dura es regular y a poca profundidad, este tipo de cimentación suele costar unos 7.000 euros.
- Cimentación pilotaje o pozos: Es cuando en zonas podemos apoyar la casa a poca profundidad y en zonas a mucha profundidad. Este tipo de cimentación puede costar unos 22.000 euros.
- Cimentación con losa: Es cuando tenemos el terreno de apoyo muy profundo, en estos casos se hace una losa con muros y techo sanitario. Esta cimentación, muros y techo sanitario puede llegar a costar 52.000 euros.
Los precios mencionados son sobre cimentaciones de 100 m2 de superficie.
RESUMEN
El precio m2 puede variar dependiendo de la tipología de casa, terreno, cimentación y calidades.
Si usted contrata a una empresa constructora llave en mano no asume tanto riesgo ni requerirá que se implique en la ejecución de obra, este tipo de contratación le saldrá mas cara que si usted organiza todos los industriales.
Todos los precios mencionados con construcciones de casas reales durante este año en la provincia de Barcelona.
Esperamos que este articulo le haya sido útil y le haya resuelto sus dudas.